به گزارش تحریریه، طی دهه های اخیر همواره شاهد دوره های متوالی رکود و جهش قیمتی در بخش مسکن بوده ایم. اما سوال مهم این است که چرا بحث مسکن در کشور ما به یک بحران و صاحب خانه شدن به آرزویی محال برای بسیاری از مردم و اقشار آسیب پذیر جامعه تبدیل شده است؟

«میثم مهرپور» کارشناس اقتصادی و تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با «تحریریه» گفت: درباره مشکل اصلی بازار مسکن و همچنین رونق و رکودهای متوالی آن، باید با دقت به ریشه یابی پرداخت. افزایش دائمی قیمت مسکن در ایران، در کنار شرایط عمومی اقتصاد کشور، دارای دو دلیل عمده است. دلیل اصلی که امروزه در ایران با آن مواجه هستیم؛ همانا سفته بازی افراد دارای منابع ریالی مازاد در حوزه مسکن است. متاسفانه از آنجایی که هیچ قانونی جهت ممانعت از حضور سفته بازان در بازار مسکن وجود ندارد؛ افراد دارای منابع ریالی مازاد به خرید مسکن روی آورده و پس از مدت کوتاهی، به دلیل نوسانات اقتصادی، به سود سرشاری دست می یابند. لذا دلیل عمده ای که برای افزایش قیمت مسکن در شرایط فعلی با آن مواجه هستیم؛ فعالیت های دلالی و سفته بازانه در این بازار است.

وی افزود، اما مشکل ساختاری دیگری نیز وجود دارد که بیش تر می توان آن را مربوط به دهه های گذشته و دوران درآمدهای سرشار نفتی ایران دانست. معتقدم که کشورمان به دلیل درآمدهای نفتی، همواره دچار شوک قیمتی در بازارهایی چون مسکن گردیده است. یعنی می توان به این شکل بیان داشت که وقتی درآمد نفتی کشوری چون ایران افزایش می یابد؛ به تبع آن یک توهم پولی برای شهروندان و دولت ایجاد می گردد. لذا تقاضای جامعه برای مصرف کالا افزایش پیدا می کند. در چنین شرایطی، دولت با درآمدهای سرشار نفتی که کسب نموده؛ امکان واردات کالا، مدیریت تقاضا و کنترل قیمت ها را دارد. اما از آنجایی که نهاده اصلی مسکن، زمین بوده و زمین نیز کالایی وارداتی نیست؛ در دوران هایی که درآمد ارزی حاصل از فروش نفت افزایش یافته؛ همواره شاهد شوک قیمتی در بازار مسکن بوده ایم. در اصل همان بیماری هلندی معروفی که در اقتصادهای نفتی ریشه دارد؛ دلیل چنین اتفاقی است. اما همان گونه که ذکر شد؛ مشکل اصلی بازار مسکن ایران در شرایط فعلی، یقینا پدیده سفته بازی و دلالی است. چرا که تا به حال،  قوانینی چون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر عایدی مسکن در کشور ما وجود نداشته و اجرا نشده است.

این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: از تاثیر بحث احتکار و کاهش عرضه مسکن در ایجاد شرایط نامساعد فعلی نیز نباید چشم پوشی نمود. ریشه اصلی احتکار نیز در اصل همان بحث عدم وجود قوانین بازدارنده در کشورمان است. یعنی اگر قانون مالیات بر عایدی سرمایه و یکی از زیرمجموعه های آن که مالیات بر عایدی مسکن بوده در کشور ما اجرایی شود؛ بدون شک بحث احتکار در حوزه مسکن رخ نخواهد داد. چرا که احتکار زمانی رخ خواهد داد که احتکارکننده، امید به کسب سود بالا در اثر افزایش قیمت ها را دارد. لذا با توجه به قابلیت ثبت و پیگیری تمامی فرآیندها در بازار مسکن، قطعا در صورت وجود قوانین بازدارنده، ما دیگر شاهد پدیده احتکار نخواهیم بود. اما نباید از این موضوع غافل شد که مسکن نیز یک کالا بوده و بحث کاهش عرضه و تقاضا ممکن است همواره برای آن رخ دهد. بنابراین با افزایش هدفمند عرضه در بحث مسکن، می توان بر روی قیمت ها تاثیرگذاری نمود.

وی در ادامه با اشاره به قانون مالیات بر خانه های خالی، گفت: طراحان مالیات بر خانه های خالی معتقد هستند که در بهترین حالت اجرای این قانون، درآمد 5 هزار میلیارد تومانی برای دولت حاصل خواهد شد. البته ظاهرا نظر نمایندگان مجلس در لایحه بودجه، رقم 2 هزار میلیارد تومان بوده است. یعنی انتظار کسب درآمدی در بازه 2 تا 5 هزار میلیارد تومان از این قانون وجود دارد. اما نکته عجیب آن است که دولت در بودجه 1400 کل کشور، این رقم را تنها 200 میلیارد تومان در نظر گرفته است. از آنجایی که رقم مذکور بسیار ناچیز در نظر گرفته شده؛ گویا موضوع این قانون برای دولت چندان اهمیتی ندارد. اما در مجموع معتقدم که حتی در صورت اجرای کامل و عالی قانون مالیات بر خانه های خالی نیز، این طرح نمی تواند تمام مشکلات حوزه مسکن را حل و فصل نماید. چرا که مالیات بر خانه های خالی را می توان زیرمجموعه ای از همان قانون مالیات بر عایدی مسکن در نظر گرفت. لذا ابتدا باید به دنبال حل مشکل عدم وجود قوانین بازدارنده ای بود که عامل احتکار مسکن بوده و پیش تر ذکر گردیده است. یعنی باید به صورت ریشه ای به حل مشکلات بپردازیم. چرا که اگر فعالیت سفته بازانه به واسطه قانون مالیات بر عایدی مسکن و در حالت کلی تر آن، مالیات بر عایدی سرمایه، در بازار مسکن متوقف گردد؛ دیگر خانه خالی به آن معنا  وجود نخواهد داشت که بابت آن مالیاتی اخذ گردد. از سوی دیگر طرح مالیات بر خانه های خالی دارای برخی ابهامات است. چرا که بحث شناسایی خانه های خالی دارای ساز و کاری مشخص و مورد قبول همگان نیست. به بیان ساده تر، بررسی این مسئله که هر شهروندی در جامعه ما دارای چه تعداد مسکن بوده و چه زمانی آن ها را خریداری با فروخته است؛ بسیار ساده تر از شناسایی خانه های خالی است. بنابراین قانون مالیات بر خانه های خالی دارای سهم اندک در بودجه و در عین حال اشکالات زیادی در مرحله اجرا بوده که تاثیرگذاری آن را بر حل مشکلات حوزه مسکن، بسیار محدود خواهد نمود.

میثم مهرپور در پایان با اشاره به طرح مجلس درباره جهش تولید مسکن، افزود: هر طرحی که دولت و مجلس به دنبال پیگیری آن هستند؛ باید در راستای ساخت مسکن های ارزان قیمت باشد. ساخت خانه ارزان قیمت نیز در شرایط فعلی میسر نخواهد شد مگر آنکه زمین به عنوان نهاده اصلی مسکن، به صورت ارزان قیمت یا رایگان دولتی در اختیار سازندگان قرار گیرد. چرا که اگر هزینه زمین، از هزینه تمام شده مسکن کم شود؛ در آن صورت می توان امیدوار بود تا با ارائه تسهیلات منصفانه بانکی، افراد آسیب پذیر جامعه و اقشار ضعیف نیز بتوانند صاحب مسکن گردند. یکی از انتقاداتی که به طرح جامع اقدام ملی مسکن وجود دارد نیز همین بوده که قیمت تمام شده آن به صورتی است اقشار ضعیف جامعه را از صاحبخانه شدن محروم می نماید. این ایراد در دهه هشتاد برای طرح مسکن مهر وجود نداشته و اقشار آسیب پذیر با بهره گیری از تسهیلات بانکی می توانستند صاحبخانه گردند.

پایان/